建築行政解説

住宅瑕疵担保履行法

住宅瑕疵担保履行法
新築住宅については既に平成12年4月施行の「住宅品質確保法」に基づき、売主および請負人に対し、新築住宅の場合は10年間の瑕疵担保責任を負うことが義務つけられています。

ところが、平成17年11月に建築強度偽装問題(姉歯事件)が発覚することになり、それを受け新しい法律が平成19年5月に施行されました。この法律が、「住宅瑕疵担保履行法」で、建築確認・検査の制度、建築士制度の見直しとともに、住宅の瑕疵担保責任履行のための措置の充実・強化を狙って制定されました。

この法律の趣旨は、建築業者の工事中の責任で、住宅のうち特に重要な部分(柱・屋根・外壁など)に瑕疵(欠陥)が見つかった場合、それを補修する費用を万一その建設業者が倒産しても大丈夫のように保証金か保険で賄おうということです。当然、売主が保証金を供託したり保険を掛けたりする訳ですから、発注者(買主)が負担するのではありません。

また、この法律により売主は10年間の瑕疵担保責任期間を義務づけられます。

発注者(買主)であるあなたは何を注意すればいいのでしょうか?
新法の対象となるのは、建築物のうち新築「住宅」だけです。従って、戸建住宅や分譲マンションはもちろん、賃貸住宅も対象となります。しかし、事務所・倉庫・物置・車庫は「住宅」ではないため、対象とはなりません。

また、瑕疵担保責任の根拠となる住宅品質確保法では中古住宅を除外していますので、中古住宅も対象になりません。

新法の適応は、平成21年10月1日以降に引き渡される物件です。保険の場合は、住宅瑕疵担保責任保険法人の工事中の検査があります。現場検査は、瑕疵担保責任の範囲である、基礎配筋完了時・屋根(防水)工事完了時です。発注者(買主)の立会は必要ありませんが、時間が許せば、立会をお勧めします。(第三者の説明を聞けば、安心できますし、業者に対しても手抜きができないという規制にもなります。)
発注者(買主)側のメリット
住宅瑕疵担保履行法は、この瑕疵担保責任を確実に履行するための資力確保措置(保険加入または供託)の事業者への義務付等を定めていますので、発注者(買主)が安心して新築住宅を取得できるようになります。

また、保険付き住宅を取得した発注者(買主)は、事業者との間で紛争が生じた場合、全国の指定住宅紛争処理機関(弁護士会)の紛争処理(調停など)を簡単な手続きと安価な費用で利用することができます。

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