建築行政解説

住宅品質確保促進法

住宅品質確保促進法は、「良質な住まいを安心して手に入れる事ができる」ことを目的として2000年に制定されました。

柱となるのは「瑕疵担保責任10年間義務化」、「住宅性能表示制度」、「紛争処理体制」の3項目で、住宅性能の客観基準による明確化とその品質を確保する枠組みを定めています。


瑕疵担保責任10年間義務化
住居として使用される全ての新築住宅が対象で、施工業者または販売業者は、構造耐力上主要な部分(柱・土台など)と雨水の侵入を防止する部分(=屋根・外壁)について、引き渡しの日から10年間の瑕疵担保責任を義務づけられます。

瑕疵(欠陥)に対して取得者は下記の請求を行うことができます。
  • 修補請求
  • 賠償請求
  • 契約解除(売買契約の場合で、かつ修補不能な場合)

住宅性能表示
品確法施行以前は住宅の性能を客観的な数値によって評価するしくみはありませんでした。しかし、2000年に住宅性能表示がスタートしたことで第三者機関(指定住宅性能保証機構)が10項目に渡たる評価を行い、その結果交付される住宅性能評価書から客観的な性能評価を確かめることが可能となりました。施行当初は住宅を新築する場合や新築住宅を購入する場合のみに限定された制度でしたが、その後、2002年には既存住宅も対象に含まれました。

尚、この制度は任意制度のため、住宅性能表示付住宅の取得を希望する場合は、設計費はもちろん、検査・認定費も住宅取得費に加算されてしまうことに注意が必要となります。

住宅性能表示に定められた10の項目は以下の通りで、それぞれ等級の数値が高くなるほど高い性能であることを示しています。

1.構造の安定(耐震耐風性能)等級1〜3 (耐風等級・耐積雪等級は1〜2)
地震の力が加わった際、風の力が加わった際の住宅の倒壊・損傷のしづらさを評価されます。尚、多雪地域では、耐積雪についても評価の対象となります。

2.火災時の安全(感知機設置・耐火)等級1〜4 (開口部耐火等級は1〜3)
感知機の設置数と耐火性能により評価されますが、一般住宅では台所とその他の部屋一室に感知器を設置することが多く、それに則した等級2または1が一般的です。

3.劣化の軽減(耐久性能)等級1〜3
等級3の場合、通常の維持管理を行って構造躯体が75年〜90年以上、等級2の場合で50年〜60年程度長持ちする住宅であると定めています。

4.維持管理への配慮(メンテナンス性能)等級1〜3
給排水管、ガス管の維持・メンテナンスの際に仕上げや基礎などの構造躯体に及ぼす影響により評価されます。

5.温熱環境(省エネルギー性能)等級1〜4
住宅の断熱化による省エネルギーの性能により評価されます。等級4で新世代省エネルギー基準を、等級3で新省エネルギー基準を満たすと定められています。

6.空気環境(ホルムアルデヒド対策)等級1〜4
内装材により異なるホルムアルデヒド放射量と住宅全体及び台所・浴室・便所の換気性能により評価されます。

7.光・視環境(採光状況)開口率と開口比の表示のみ
居室(居間、台所、食堂、寝室など)の窓やドアなど開口部の面積とその方位により評価されます。

8.音環境(遮音性能)等級1〜3
音環境の性能表示は希望する方だけが性能評価を受ける項目です。ドアや窓のサッシの遮音性能により評価されます。

9.高齢者への配慮(バリアフリー性能)等級1〜5
等級5の場合は長寿社会対応設計指針の推奨基準を満たすと定められています。部屋の配置や段差の解消、階段の安全性や手すりの設置などにより評価されます。

10.防犯(開口部の侵入防止対策)侵入防止対策の表示のみ
通常想定される外部からの侵入を防止するための対策により評価されます。

住宅紛争処理体制
住宅性能評価を受けた住宅に関しては、トラブルが発生した際に各都道府県に設置された「指定紛争処理機関」に申請を行うと円滑化、迅速化に処理を行うことができます(申請時に1棟10,000円の費用が必要)。

また、住宅性能表示制度を利用していない場合でも、様々な相談を受け付ける「住宅紛争処理支援センター」も設立されています。

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